Rönesans alışveriş merkezlerinin tamamında yeşil enerji kullanacak
Rönesans Gayrimenkul Yatırım, yürüttüğü kapsamlı projelerle gelecek yıl portföyündeki 12 AVM’nin elektrik ihtiyacının tamamını yeşil enerji kaynaklarından karşılayacak. İlk kez gireceği Antalya’da 150 milyon dolarlık AVM yatırımı yapacak olan şirket, İstanbul’da ofis ve konut projesini sürdürüyor.Rönesans Holding’in ticari gayrimenkul geliştirme ve yatırım şirketi olarak, Türkiye’nin en büyük ticari gayrimenkul yatırımcısı konumunda bulunan Rönesans Gayrimenkul Yatırım (RGY) sürdürülebilir büyümesini sürdürüyor. Portföyündeki 740 bin metrekarelik brüt kiralanabilir alanla sektör lideri olan Rönesans Gayrimenkul Yatırım, bir yandan Türkiye’de yeni nesil AVM’lerin öncülüğünü yaparken, bir yandan da sürdürülebilirlik konusunu ‘sorumluluk’ değil, ‘zorunluluk’ olarak görüyor.
“Dünyada tek şirketiz”
Rönesans Gayrimenkul Yatırım Genel Müdürü Yağmur Yaşar, sürdürülebilirlik konusunu en üst düzeyde sahiplendiklerinin de altını çizdi.Yağmur Yaşar, portföylerindeki 12 AVM dahil 15 varlığın tamamının dünya genelindeki binaların yalnızca yüzde 1’inin ulaşabildiği BREEAM In-Use “Outstanding” sertifikasına sahip olduğunu belirtti. Sağlık, konfor, su ve enerji tüketimi, malzeme, kirlilik yönetimi, arazi kullanımı ve ekoloji kriterlerini değerlendiren bu sertifikanın, sürdürülebilirliği sadece bina için değil, işletme ve yönetim anlayışı olarak da değerlendirdiğini belirten Yaşar şunları söyledi:
“Dünya genelinde toplam 18 bin 135 BREEAM In-Use projesi bulunuyor. Söz konusu sertifikaların 9 bin 862 tanesi ofis ve AVM kategorisine ait ve dünya genelinde bu sertifikaların yaklaşık yüzde 1,2’si ‘Outstanding’ seviyesinde… Bu oranın Rönesans Gayrimenkul’ün yönetimini üstlendiği varlıklarda yüzde 100 olması varlık yönetimi konusundaki gücümüzü ve sürdürülebilirlik konusundaki ısrarımızı gösteriyor. Ayrıca Türkiye’de BREAM In-Use sertifikasına ‘Outstanding’ düzeyinde sahip olan 15 varlığın tamamının Rönesans Gayrimenkul’ün portföyünde bulunmasının yanı sıra dünya çapında ‘Outstanding’ seviyesinde sertifikaya sahip 15 varlığı bünyesinde bulunduran ve tüm yönetimini üstlenen ilk ve tek şirket olmak bizim için büyük gurur.”
Rönesans Gayrimenkul Yatırım, 16 bin 500 kişiye doğrudan ve dolaylı olarak istihdam sağlıyor. Yaşar önceliklerinin toplumsal cinsiyet eşitliği olduğunu belirterek “Hem yönetim kurulunda hem de merkez ofiste kadın-erkek oranını eşitlemeyi başardık” dedi.
Yeşil enerji projeleriyle, tüm AVM'lerdeki elektrik ihtiyacını tamamen yeşil ve karbon sıfır olarak karşılamak istediklerini de belirten Yağmur Yaşar, “2017 yılından 2024 yılına kadar birim inşaat alanı başına ortak alan enerji tüketimlerini ve buna bağlı karbon emisyonlarını yüzde 54,9 azalttık. İzmir'de rüzgâr, Kırşehir'de ise güneş santralı projelerimiz var. Bu projeleri Rönesans Enerji ile hayata geçireceğiz. İzinleri alındı. Bu iki projeyle, 2026 yılında bütün AVM'lerimizdeki elektrik tüketimini tamamen yeşil enerjiyle karşılar hale geleceğiz” diye konuştu.
“Perakendecileri doğru yönlendirmek çok önemli”
Genel Müdür Yağmur Yaşar, AVM yönetimini kapsayıcı ve bütüncül bir stratejiyle ele aldıklarını belirterek “Biz kendimizi perakendecilerin ciro ortağı olarak görüyoruz. Onlar da bizi öyle kabul ediyor. AVM’lerdeki 2.000 mağazamızı farklı kategorilerde kendi benzerleriyle karşılaştırıyor ve zayıf yanlarını güçlendirmeleri için onlara danışmanlık yapıyoruz” dedi. Bu konuda verdiği örnek ise hayli ilginç. İstanbul’da bir AVM’lerinde yeri, vitrini ve görünürlüğü çok iyi olan bir erkek giyim mağazasının istenen ciroyu yakalayamadığını belirten Yaşar “İnceledik içerideki ürün gamının iyi olmadığını gördük. Renk ve beden eksikti, hizmet kalitesinde sorun vardı. Markayla bunu paylaştık, hemen aksiyon aldılar. Ve cirosu sadece bir ayda 900 bin liradan 4 milyon liraya çıktı. Yani dörde katlandı. Bizim işimizde başarılı olmak için perakendecileri doğru yönlendirmek çok önemli” dedi.Yüksek performanslı mağazalar, sürdürülebilir AVM işletmeciliğini beraberinde getiriyor. Kira olarak mağazalardan sabit bir miktarın yanı sıra cirodan da pay alan AVM’ler yüksek performanslı mağazaların sayısı arttıkça daha çok para kazanıyorlar ve daha az yakınıyorlar. Bu da Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın “ortaklık anlayışı”nın ne denli doğru olduğunu gösteriyor.
“Her yıl 150 mağazayla yollarımızı ayırıyoruz”
Alışveriş merkezlerinin yaşayan birer organizma olduğunu da belirten Yaşar, “Dolayısıyla içerdeki yaşamı sürekli kontrol etmemiz gerekiyor. Bugün bizim doluluk oranımız yüzde 98,7… Bu sektörümüzde zaten olabilecek en yüksek oran. Zaten yüksek doluluk oranını yakalayamayan AVM’lerin yaşayabilmesi mümkün değil. 12 AVM’mizdeki 2.000 mağazanın yaklaşık 150'sini her yıl sürekli olarak değiştiriyoruz. Yani neredeyse her yıl bir AVM’yi sürekli yeniliyoruz ve organizmayı canlı tutmak için kiracılarımızla sürekli temas halindeyiz. AVM işletmeciliğinin iki önemli unsuru var; birincisi, misafirlerimizin müşteri deneyimini güçlendirmek. İkincisi, yatırımcılarımızın beklentilerini karşılamak” dedi.
“AVM’lerimizde korkmadan patates kızartması yiyebilirsiniz”
Sahip oldukları Hilltown Karşıyaka gibi yeni nesil AVM’lerin müşteriyi içeriye alan, hiç gün ışığı göstermeden mağaza mağaza dolaştıran, alışverişini tamamladıktan sonra da gitmesini kolaylaştıran kapalı yapılar olan birinci nesil AVM’lerden farklı olarak bahçelere, insanların sosyalleşeceği mekanlara, etkinlik alanlarına sahip olduklarını belirterek şunları söyledi:“Yeni nesil AVM’ler insanların bulunmak istedikleri ve sosyalleştikleri mekanlar oldu. Bu dönüşüm cirolara da yansıyor. Kişi başı harcama bu tür merkezlerde standart kapalı AVM'lere göre yüzde 50 kadar daha yüksek. Çünkü insanlar misafir gibi hizmet görüyor, iyi bir deneyim yaşıyorlar burada. Ziyaretçilerimize müşteri değil misafir gözüyle bakıyoruz. Bu yaklaşım sadece alışverişle sınırlı değil. Bir detay vereyim; yeme-içme alanlarında fritözdeki yağ sıcaklıklarını 180 derecede tutuyoruz çünkü 200 derece üstü kanserojen oluyor. Yani AVM'lerimizde patates kızartmasının yağının derecesine kadar detaylara hakimiz ve misafirlerimizin en iyi hizmeti almasını sağlamak istiyoruz. Bizim AVM’lerimizde korkmadan patates kızartması yiyebilirsiniz.”
AVM’lerde kiralar yüksek mi?
Yağmur Yaşar, AVM’lerdeki kiraların yüksekliğiyle ilgili şikayetler konusunda da şunları söyledi:“2018 yılında perakendeciler AVM’lere cirolarının yüzde 13-14’ünü kira ve ortak alan gideri olarak ödüyordu. Yani 100 bin liralık satış yapan kiracı 13-14 bin lira kira ve ortak alan ödüyordu bize. 2018'den bu yana kiracılarımızın ciroları hep enflasyonun üstünde arttı. Ama kira enflasyona endekslendi, ama oraya bile çıkamadı. Sonuçta 100 bin liralık satış yapan kişinin ödediği kira ve ortak alan bugün 9 bin liralara kadar düştü. Dolayısıyla bugün perakendecinin en önemli problemi kira değil. Kiracıda, kiranın problem derecesi azaldı. Tedarik problemleri, personel, stok maliyeti, işletme sermayesi ihtiyacı daha büyük problemler haline geldi.”
Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın AVM’lerindeki kiracıların haziran ayında toplam cirosu 10,5 milyar TL'yi geçmiş. “Ciroda geçen yılın aynı ayına göre ortalama yüzde 35 civarında bir büyüme var. Ortalama bir mağaza için günlük ciro rakamı 175 bin TL'ye geliyor. Dolar olarak baktığımızda yaklaşık 4.400 dolar. Hem ciro hem de tüketim anlamında Avrupa seviyesine yaklaştılar" dedi.
“Kısa süre sonra temettü veren şirket haline geleceğiz”
2024 yılının nisan ayının ikinci yarısında gerçekleştirilen halka arz sonrası gözlenen finansal performansı değerlendiren Rönesans Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi Sercan Yüksel ise, “Söz konusu dönemde operasyonel kârımız (FAVÖK) enflasyonun üzerinde 11 puan üzerinde artarak 1,8 milyar TL’ye, Euro bazında yüzde 37’lik bir artışla 46,1 milyon Euro’ya yükseldi. Bu rakam operasyonel kârda 2025 yılı için bütçelediğimiz 180 milyon Euro seviyelerine ulaşabileceğimizi gösteriyor. Düşen borçluluk oranımız sayesinde finansman maliyetimiz azaldı ve bu durum da nakit yaratma kapasitemizi olumlu etkiledi. Son iki yılda gelirlerimizi Euro bazında yüzde 62 artırdık ve Rönesans Gayrimenkul Yatırım kısa süre sonra temettü vermeye başlayan bir şirket haline gelecek” dedi.
Antalya’ya 150 milyon dolarlık yatırım
Rönesans Gayrimenkul Yatırım yeni projelerle büyümeyi hedefliyor. Genel Müdür Yağmur Yaşar, yeni projelerle ilgili yakın döneme ilişkin planları konusunda şunları anlattı:“İstanbul’da Maltepe Park AVM ve Ofis’in bulunduğu parselde, iki bloğu konut, iki bloğu ofis ve 15 adet ticari üniteden oluşan Maltepe Park projemizin inşaatı devam ediyor. Şu anda genel olarak baktığımızda inşaatın yüzde 19 seviyesinde olduğunu söyleyebiliriz. Konut tarafında ise ilerleme oranımız yüzde 49. Söz konusu projedeki dört bloğu da ilk etapta konut olarak planlamıştık. Ancak ofis piyasasında ciddi arz açığı ve yüksek talep nedeniyle iki bloğu ofise dönüştürdük. Bunun yanı sıra Antalya Konyaaltı'nda orta vadede portföyümüzdeki üçüncü Hilltown olacak bir AVM projesi geliştirmeyi planlıyoruz. Antalya, söz konusu projeyle Rönesans Gayrimenkul’ün faaliyet gösterdiği sekizinci il olacak. Bu proje için yaklaşık 150 milyon dolarlık bir yatırım öngörüyoruz. Ümraniye’deki 23 bin metrekarelik arsamızda da konut veya ofis projesi geliştireceğiz. Rönesans Gayrimenkul Yatırım olarak yurtiçinde hem organik hem de stratejik satın almalarla sürdürülebilir bir şekilde büyümemize devam edeceğiz. Yurtdışında bugün itibarıyla bir yatırım planımız bulunmuyor.”
İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Kahramanmaraş, Şanlıurfa ve Samsun olmak üzere yedi ilde bulunan Optimum, Hilltown ve Piazza markalı AVM’lerinin yanı sıra Maltepe Park ve Kozzy AVM’leriyle hizmet veren Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın portföyünde RönesansBiz Küçükyalı, Hilltown Ofis, Piazza Ofis ve Maltepe Park Ofis de bulunuyor.
Kaynak: Ruhi Sanyer / Ekonomim