Veerkracht in de detailhandel: Het succes van de grootste winkelcentrumexploitant van Turkije
Voor de Turkse winkelcentrumsector waren de afgelopen jaren vrijwel een perfecte storm: macro-economische volatiliteit in eigen land als gevolg van de devaluatie van de munt, gevolgd door hoge inflatie na de in 2018 ingevoerde regelgeving die huurovereenkomsten in euro’s en Amerikaanse dollars verplicht omzet naar de Turkse lira. Daarbovenop kwamen de pandemiegerelateerde lockdowns in 2020 en 2021, en de aardbeving in Zuid-Turkije in 2023. Tegelijkertijd zorgden wereldwijd stijgende inflatie en geopolitieke gebeurtenissen voor extra onzekerheid – en de snelle opkomst van e-commerce bracht zowel de detailhandel als de markt voor commercieel vastgoed, nationaal en internationaal, aan het wankelen.Bedrijven in de sector voor commercieel vastgoed hadden daarom vooral één ding nodig: veerkracht en aanpassingsvermogen – eigenschappen die idealiter stevig verankerd zijn in de fundamenten van de onderneming. Een schoolvoorbeeld hiervan is Rönesans Gayrimenkul Yatırım (RGY), een dochteronderneming van Rönesans Holding, een van de grootste bouw- en investeringsgroepen van Europa. RGY werd begin jaren 2000 opgericht als onderdeel van de snelgroeiende tak van Rönesans en is sindsdien uitgegroeid tot een toonaangevend bedrijf in de Turkse retailvastgoedsector, dankzij zijn ervaren managementteam, hoogwaardige activa en stabiele aandeelhoudersstructuur.
“De uitstekende respons van consumenten en huurders heeft RGY binnen slechts 15 jaar tot het grootste platform voor commercieel vastgoed in Turkije gemaakt,” zegt Erman Ilıcak, oprichter en erevoorzitter van Rönesans.
Voorloper van verandering
Maar dat is niet altijd zo geweest. RGY opende zijn eerste winkelcentrum in 2003 – een overgangsperiode voor de Turkse markt. Terwijl Turkse consumenten traditioneel gewend waren aan de bazaarstijl van winkelen, vond er in de grotere steden geleidelijk een verschuiving plaats naar internationale “big box”-winkelcentra naar westers model. “RGY juist in deze fase opstarten, maakte ons vanaf het begin veerkrachtig – we hebben innovatieve en samenwerkingsgerichte benaderingen getest om de juiste succesformule te vinden,” zegt Ilıcak.
“Eerst hebben we de juiste interne structuur opgezet – met het beste managementteam. Vervolgens hebben we ons aanbod zorgvuldig gepland en duidelijk gedefinieerd. Daarna zijn we buiten de groep en internationaal uitgebreid, steeds op zoek naar de juiste partnerschappen.”
Dit leidde tot een partnerschap tussen RGY en GIC, het staatsinvesteringsfonds van Singapore.
“GIC bracht ervaring en best practices mee die we konden aanpassen aan de Turkse markt,” legt Ilıcak uit.
“Dat heeft ons geholpen om succesvolle winkelbelevingen en commerciële platforms te creëren.”
“Als Rönesans hebben we onze jarenlange expertise in bouw en ontwerp benut om gebouwen te creëren die consumenten aanspreken – en daarmee het belangrijkste element aan te trekken: de juiste mix van huurders,” vervolgt hij.
“GIC heeft ons geholpen om onze afdeling voor assetmanagement verder te ontwikkelen, zodat we onze winkelcentra beter konden commercialiseren. Twee sterke aandeelhouders met een gezamenlijke toewijding aan financiële discipline hebben ons bovendien geholpen om vastgoedcycli en macro-economische schommelingen te doorstaan. Sinds 2012 werpen onze joint ventures met GIC hun vruchten af – als resultaat van een open, internationale samenwerking.”
Tegelijkertijd heeft RGY de dynamiek van de binnenlandse markt nooit uit het oog verloren. Turkse consumenten willen in winkelcentra niet alleen winkelen – ze zijn ook op zoek naar gastronomische ervaringen en entertainment. Bovendien maken ze steeds vaker gebruik van technologieën zoals online en mobiel winkelen, wat betekent dat de hele sector flexibel moet blijven en actief op veranderingen moet inspelen. Als het grootste retailvastgoedplatform van Turkije benadrukt RGY dat sterke fundamenten vanaf het begin essentieel zijn: de juiste locatiekeuze, een passend architectonisch concept en operationele elementen zoals een optimale mix van huurders en actief assetmanagement zijn allemaal kritieke succesfactoren.
Gecertificeerde duurzaamheidsbenchmark
Veerkracht betekent ook inspelen op de behoeften van consumenten en klanten – bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid, dat centraal staat in RGY’s strategie. RGY heeft zich ertoe verbonden om tegen 2029 volledig over te schakelen op hernieuwbare energie. Als wereldprimeur ontving het bedrijf voor twaalf winkelcentra en drie kantoorgebouwen in zijn portfolio de BREEAM In-Use-certificering op het niveau “Outstanding”. “Outstanding” is het hoogste niveau van de BREEAM-erkenning en wordt wereldwijd slechts aan 1% van de gecertificeerde gebouwen toegekend.Zoals Ilıcak toelicht: “Terwijl we onze weg naar een duurzame toekomst voortzetten, blijft dit type veerkrachtige flexibiliteit van cruciaal belang. Daarmee kunnen we onze huurders helpen om operationele kosten te verlagen en hun uitstoot te reduceren.”Aangezien klanten blijven verlangen naar nieuwe ervaringen, belooft ook het komende decennium spannend en dynamisch te worden – met merkbare gevolgen voor de hele sector.De capaciteit van RGY om deze uitdagingen succesvol het hoofd te bieden, is al erkend: In 2024 was RGY het eerste bedrijf binnen de Rönesans-groep dat een beursgang realiseerde – een belangrijke mijlpaal na de succesvolle Eurobond-uitgifte in 2018, die het vertrouwen van internationale investeerders en kredietbeoordelaars onderstreepte.
Stormen doorstaan vereist veerkracht en aanpassingsvermogen. Voor RGY betekent dit: actief management, financiële discipline en sterke aandeelhouders – allemaal aangestuurd door interne teams, om het bedrijf ook in moeilijke tijden als voorkeurspartner in de markt te positioneren.
Zoals Ilıcak tot slot benadrukt: “We zullen blijven werken aan innovatieve oplossingen voor de markt, samenwerken met de juiste partners en toekomstgerichte modellen leveren.”
Bron: The Wall Street Journal, “Resilience in Retail: Inside the Success of Turkey’s Largest Mall Operator” — https://partners.wsj.com/ronesans/inside-the-success-of-turkeys-largest-mall-operator/