Resilienz im Einzelhandel: Einblicke in den Erfolg des größten Einkaufszentrenbetreibers der Türkei
Für den türkischen Einkaufszentrumsektor glichen die letzten Jahre nahezu einem perfekten Sturm: Makroökonomische Volatilität im Inland aufgrund der Währungsabwertung, gefolgt von hoher Inflation nach der 2018 eingeführten Regelung, die die Umstellung von Mietverträgen in Euro und US-Dollar auf die türkische Lira vorschrieb, sowie pandemiebedingte Lockdowns in den Jahren 2020 und 2021 und das Erdbeben in der Südtürkei im Jahr 2023. Gleichzeitig führten weltweit steigende Inflation und geopolitische Ereignisse zu weiterer Unsicherheit – und der rasante Aufstieg des E-Commerce erschütterte die Einzelhandels- und Gewerbeimmobilienmärkte im In- und Ausland.Unternehmen im Bereich Gewerbeimmobilien brauchten daher vor allem eines: Resilienz und Anpassungsfähigkeit – Eigenschaften, die idealerweise fest in den Grundlagen des Geschäfts verankert sind. Ein Paradebeispiel dafür ist Rönesans Gayrimenkul Yatırım (RGY), ein Tochterunternehmen von Rönesans Holding, einem der größten Bau- und Investmentkonzerne Europas. RGY wurde Anfang der 2000er Jahre als Teil des wachstumsstarken Geschäftsbereichs von Rönesans gegründet und hat sich seither dank seines erfahrenen Managementteams, der hohen Qualität seiner Vermögenswerte und einer stabilen Gesellschafterstruktur zu einem führenden türkischen Unternehmen im Bereich Einzelhandelsimmobilien entwickelt.
„Die hervorragende Resonanz von Seiten der Verbraucher und Mieter hat RGY innerhalb von nur 15 Jahren zur größten Plattform für Gewerbeimmobilien in der Türkei gemacht“, sagt Erman Ilıcak, Gründer und Ehrenpräsident von Rönesans.
An der Spitze des Wandels
Doch das war nicht immer so. RGY eröffnete sein erstes Einkaufszentrum im Jahr 2003 – in einer Zeit des Umbruchs für den türkischen Markt. Während türkische Verbraucher traditionell an den Einkauf in Basaren gewöhnt waren, vollzog sich in den größeren Städten allmählich der Wandel hin zu internationalen „Big Box“-Shoppingcentern.. „RGY gerade in dieser Phase zu gründen, hat uns von Anfang an widerstandsfähig gemacht – wir haben innovative und kooperative Ansätze getestet, um die richtige Erfolgsformel zu finden“, sagt Ilıcak. „Zuerst haben wir die richtige interne Struktur aufgebaut – mit dem besten Managementteam. Dann haben wir unser Angebot geplant und klar definiert. Anschließend sind wir über die Gruppe hinaus und international expandiert, stets auf der Suche nach den passenden Partnerschaften.“
Dies führte zur Partnerschaft von RGY mit GIC, dem singapurischen Staatsfonds. „GIC brachte Erfahrung und Best Practices mit, die wir für den türkischen Markt adaptieren konnten“, erklärt Ilıcak. „Das hat uns geholfen, erfolgreiche Einkaufserlebnisse und kommerzielle Plattformen zu schaffen.“
„Als Rönesans haben wir unser langjähriges Know-how in Bau und Design genutzt, um Gebäude zu schaffen, die Kunden begeistern – und damit das wichtigste Element anzuziehen: den richtigen Mietermix“, fährt er fort. „GIC hat uns dabei unterstützt, unsere Asset-Management-Abteilung weiterzuentwickeln, um unsere Einkaufszentren besser zu kommerzialisieren. Zwei starke Anteilseigner mit einem gemeinsamen Bekenntnis zu finanzieller Disziplin haben uns zudem geholfen, Immobilienzyklen und makroökonomische Schwankungen zu überstehen. Seit 2012 tragen unsere Joint Ventures mit GIC Früchte – als Ergebnis einer offenen, internationalen Zusammenarbeit.“
Gleichzeitig hat RGY den Blick für die Dynamik des heimischen Marktes nie verloren. Türkische Konsumenten wollen in Einkaufszentren nicht nur einkaufen, sondern auch Essen und Unterhaltung genießen. Zudem nutzen sie zunehmend Technologien wie Online- und Mobile-Shopping – was bedeutet, dass der gesamte Sektor flexibel bleiben und Veränderungen proaktiv begegnen muss. Als größte Plattform für Einzelhandelsimmobilien in der Türkei betont RGY, dass starke Grundlagen von Anfang an entscheidend sind: Die richtige Standortwahl, ein passendes architektonisches Konzept sowie betriebliche Elemente wie der optimale Mietermix und aktives Asset Management sind allesamt Schlüsselfaktoren für den Erfolg.
Zertifizierte Nachhaltigkeits-Benchmark
Resilienz zeigt sich auch darin, auf die Anforderungen von Verbrauchern und Kunden zu reagieren – beispielsweise im Bereich Nachhaltigkeit, der im Zentrum von RGY‘s Strategie steht. RGY hat sich verpflichtet, bis 2029 vollständig auf erneuerbare Energien umzustellen und erhielt – als weltweite Premiere – für zwölf Einkaufszentren und drei Bürogebäude in seinem Portfolio die BREEAM In-Use-Zertifizierung auf dem Niveau „Outstanding“. „Outstanding“ ist die höchste Stufe der BREEAM-Auszeichnung und wird weltweit nur an 1 % der zertifizierten Gebäude vergeben. Wie Ilıcak erklärt: „Während wir unseren Weg in eine nachhaltige Zukunft fortsetzen, bleibt diese Form der widerstandsfähigen Anpassungsfähigkeit entscheidend. Damit können wir unseren Mietern helfen, Betriebskosten zu senken und Emissionen zu reduzieren.“Da Kunden weiterhin nach neuen Erlebnissen verlangen, verspricht auch das nächste Jahrzehnt spannend und dynamisch zu werden – mit spürbaren Auswirkungen auf die gesamte Branche. Die Fähigkeit von RGY, diesen Herausforderungen erfolgreich zu begegnen, wurde bereits anerkannt: Im Jahr 2024 war RGY das erste Unternehmen der Rönesans-Gruppe, das an die Börse ging – ein bedeutender Schritt nach der erfolgreichen Eurobond-Emission im Jahr 2018, der das Vertrauen internationaler Investoren und Ratingagenturen unterstreicht.
Stürme zu überstehen erfordert Resilienz und Anpassungsfähigkeit. Für RGY bedeutet das: aktives Management, finanzielle Disziplin und starke Anteilseigner – alles gesteuert von internen Teams, um das Unternehmen auch in schwierigen Zeiten als bevorzugten Partner am Markt zu positionieren.
Wie Ilıcak abschließend betont: „Wir werden weiterhin innovative Lösungen für den Markt entwickeln, mit den richtigen Partnern zusammenarbeiten und zukunftsweisende Modelle liefern.“
Quelle: The Wall Street Journal, “Resilience in Retail: Inside the Success of Turkey’s Largest Mall Operator” — https://partners.wsj.com/ronesans/inside-the-success-of-turkeys-largest-mall-operator/